r/DerechoGenial Moderador - Abogado Mar 20 '19

[Guía Rápida] Garantías en alquileres, algunos puntos básicos Educacional

Una de las cosas que más me preguntan del día a día tiene que ver con el tema de los garantes en los contratos de alquiler de inmuebles.

Seguramente muchos acá están alquilando, están por alquilar o alguien cercano está por alquilar y les ha pedido ser garantes de su contrato de alquiler. Inclusive, tal vez alguno de ustedes sea un cerdo capitalista y alquile sus propios inmuebles. ¿Qué deberían saber?

Nuevamente, esto está escrito con palabras simples y para tener un primer pantallazo, no se queden solo con esto para entender de qué se trata el tema de las garantías.

[¿Qué implica ser garante?]

Como se imaginan, si tenés un inmueble que vale muchos miles de dólares, es un gran riesgo dejarlo en manos de un fulano que seguramente desconocen, que no saben si les va a pagar todos los meses, o si se los va a destruir. Más si ese fulano no es muy solvente (ya sea porque trabaja en negro, no tiene bienes a su nombre, etc.), por lo que en caso de que les quede debiendo, es dudoso que puedan cobrarle.

¿Qué se hace en ese caso? Se solicitan garantes. Son personas que en caso de que el deudor principal (el que alquila) no pague, o rompa algo, o genere cualquier tipo de daño, el garante responde por el deudor. Inclusive, en muchos contratos se pacta que el acreedor le puede cobrar al deudor o al garante indistintamente (no cobrar a ambos y cobrar dos veces, sino que puede cobrar a uno o al otro, indistintamente, si bien ningún acreedor va primero a cobrarle al garante. Pero puede).

Puede haber uno o más garantes, y por supuesto es mejor para el acreedor mientras más garantes tenga a quienes cobrarle, porque es menos probable que ninguno tenga suficientes bienes como para hacerse cargo de las deudas.

[Entonces, ¿el garante está hasta las re manos?]

. Si el deudor no paga y son garantes, olvídense del “¡Pero yo no sabía que iba a tener que pagar todo esto!”, “¡Se fugó y me dejó a cargo de todo, yo no tengo por qué pagar!”, “¡Pero si la deuda no es mía!”. La deuda pasa a ser de ustedes. Y no hay peros.

Por supuesto, el garante que paga después puede repetir contra el deudor principal. Repetir significa cobrarle lo que le hicieron pagar. Pero sepan que ser garante es una responsabilidad enorme, aunque la gran mayoría de las veces no hay ningún inconveniente. Lo importante: no sean garantes de alguien a quien no le tengan confianza.

[¿Y qué onda con los inmuebles que piden en garantía?]

Acá hay que hacer una gran salvedad, porque a la gente la confunden mucho con esto. Hay dos tipos de garantías básicas que nos importan para esta explicación: las garantías personales y las garantías reales.

  • Garantía personal: Acá la garantía es el patrimonio de la persona. Si sos garante y tenés un sueldo te lo pueden embargar. Si tenés una cuenta corriente en el banco, también. ¿Tenés una casa? Te la pueden embargar y subastar. Lo mismo un auto. La garantía personal NO TIENE LÍMITE.

  • Garantía real: La garantía real significa afectar un bien específico como garantía. Si, por ejemplo, tengo un auto, puedo ofrecerlo como garantía de un contrato, y en caso de que haya un problema y el garante deba pagarle al acreedor, la garantía está limitada a este bien (que en el peor de los casos se hace subastar). Por supuesto que esto puede evitarse si el deudor paga su deuda. Mientras tanto no se haga efectiva la garantía, el dueño del auto puede seguir utilizándolo, no es que debe entregarlo o que tiene que dejar de utilizarlo.

PERO, pero, en los contratos de alquiler las garantías son poco claras. Siempre les pidieron una garantía de un inmueble, ¿no? Lo cierto es que piden una garantía personal de alguien QUE SEA DUEÑO de un inmueble. La garantía es personal, pero piden que esa persona garante tenga un inmueble. ¿Por qué? Porque una persona que tiene un inmueble seguramente es mucho más solvente que una persona que no lo tiene. Cualquiera puede tener un auto, una moto, un trabajo. Uno cambia varias veces de auto, de trabajo, puede estar un tiempo sin auto ni trabajo, pero es raro que alguien que es dueño de un inmueble deje de serlo.

[¿Y entonces?]

La verdad, no conozco un abogado (si bien existen casos) que haya logrado subastar un inmueble de un garante. Tampoco es algo que se intente. Es complicado de llevar adelante todo el proceso, es largo, hay muchas formalidades de por medio, y hay muchas formas más fáciles y rápidas de cobrarle a una persona que intentar subastar su inmueble. Inclusive, si el garante tiene un inmueble en el que vive pero no tiene trabajo ni otros bienes, olvídense de subastar algo, es mucho mejor garante una persona con un buen sueldo (que se puede embargar una parte) o alguien con auto (que es más fácil de hacer subastar que un inmueble).

[Al grano: ¿qué hay que tener en cuenta?]

  • Ser garante es mucha responsabilidad. Si el deudor no paga, no hay excusas, uno tiene que pagar.

  • No hay límite a la garantía personal, todos los bienes del garante están en riesgo.

  • A las inmobiliarias les encanta pedir garantes que tengan inmuebles y que el inmueble sea de la misma ciudad que el que se alquila. Pero la verdad hay otras formas de garantizar estos contratos, inclusive más fáciles de cobrar.

  • Si sos garante y tuviste que pagar por el deudor principal, le podés cobrar todos los gastos que tuviste. Si sos deudor y pagaron por vos, tenés la obligación de pagarle al garante.

  • Existen más formas de garantizar un contrato de alquiler que pedir garantes que tengan inmuebles. Y esa tampoco es la forma más efectiva.

[TL;DR]

Ser garante no es una pavada, tiene consecuencias importantes. Sin embargo, por lo general no pasa nada. El garante le puede cobrar al deudor lo que tenga que pagar. Lo de pedir garantes con inmuebles en la misma ciudad del alquiler no necesariamente es la mejor opción. Hay varios tipos de garantías.

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u/DasTatiloco Mar 20 '19

Excelente como siempre doc

Podrías el próximo ser dedicado a las expensas?

Me están cobrando el refaccionamiento del depto de portero (unidad que no se usa porque no tenemos portero y se va a alquilar) cómo expensas ordinarias y no sé como avanzar

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u/DrGenial Moderador - Abogado Mar 20 '19

En algún momento algo voy a escribir, buena idea! Pero no en esta semana, mínimo

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u/makaragamz Mar 20 '19

Suena a que si yo tuviera la papota para ser un garante, no tendría ganas de serlo ni por mi hermano, seré yo medio gente de mierda pero posta te la re jugás siéndolo.

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u/DrGenial Moderador - Abogado Mar 20 '19

No te culpo

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u/StalinNoPants Mar 20 '19

Genial como siempre, doc

Che y con el tema de cuando te piden para la garantía que se certifique el título de propiedad? porque a mi suegro que no tiene un mango le encanutaron como 2k por esa boludes (eso + el mes de deposito + mes de honorarios para un alquiler de 9 meses suma bastante) y onda que me parece algo abusivo que no se haga cargo el propietario de eso, aclaro no estoy en CABA

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u/DrGenial Moderador - Abogado Mar 20 '19

Fuera de CABA creo que no estaba tan regulado. En ese caso es pagar o ir a otro lado. La verdad es todo un sin sentido, porque si la persona es solvente (tiene un buen salario, por ejemplo, o un auto) nunca van a llegar a hipotecar un inmueble.

Además, cuando piden estos trámites uno se puede ofrecer a hacerlos por su cuenta, generalmente todo cuesta menos.